Não seja pego de surpresa na hora de adquirir um imóvel

25/03/2021 - Compra e Venda de Imóveis; Direito Imobiliário; Due Diligence Imobiliária

Não seja pego de surpresa na hora de adquirir um imóvel!

Por Tainara Vanzela. O início do ano é sempre um bom momento para definir as metas. Mas para que elas sejam concretizadas é necessário um bom planejamento.

Uma das metas comuns de muitos brasileiros é a aquisição da tão sonhada casa própria. Acontece que, muitas pessoas não se preparam adequadamente para adquirir um imóvel. Pois acabam esquecendo de todos os custos envolvidos neste tipo de negociação.

E é justamente por isso que o conteúdo de hoje visa alertar. Informar quem deseja realizar o sonho da casa própria sobre todos os gastos necessários para a compra de um imóvel.

Valor do imóvel

Na maioria das vezes, quem objetiva adquirir um imóvel se planeja com antecedência para esse gasto. Entretanto, no momento que antecede a compra é muito importante analisar e definir, com clareza, o valor limite para isso.

Tratando-se de aquisição de imóvel por meio de financiamento bancário, é interessante pesquisar a melhor linha de crédito disponível no mercado. E, analisar minuciosamente as cláusulas previstas no contrato.

Para não ser surpreendido futuramente com alguma cláusula prejudicial. O que pode te ajudar nesse momento é a realização de uma consultoria jurídica antes da assinatura do contrato.

Certidões (due diligence imobiliária)

A compra de um imóvel é uma decisão muito importante na vida de uma pessoa. Afinal, trata-se de um investimento potencialmente alto e que muitas vezes está acompanhado de anos de renúncia.

Portanto, ninguém pretende investir na compra de um imóvel e depois ser surpreendido. Por exemplo, com a notícia de que o bem está sendo utilizado para garantia de uma dívida.

A solução para esses casos é a realização de uma due diligence imobiliária.

O que é uma due diligence imobiliária?

Em resumo, a due diligence imobiliária é um procedimento destinado a analisar a documentação do imóvel e do vendedor. A fim de diminuir ou até mesmo constatar a inexistência de riscos no negócio a ser realizado.

A análise das certidões permitirá que o comprador realize a compra de forma segura. Na medida em que, após a análise da documentação, será possível verificar se o imóvel está penhorado ou se foi dado em garantia de um financiamento.

Bem como será possível identificar se existem processos judiciais em nome do vendedor que poderão comprometer o imóvel futuramente. Essas são apenas algumas das vantagens da realização da due diligence imobiliária.

O principal objetivo do procedimento é realizar uma análise aprofundada de todos os documentos que envolvem o imóvel e o vendedor.

Para permitir que a aquisição ocorra da forma mais segura possível. Por isso, é tão importante se preparar para este gasto antes da concretização do negócio.

ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis)

Quando há a aquisição de um imóvel, também é necessário recolher o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é de competência municipal.

O município competente para realizar a cobrança do ITBI é o da situação do bem imóvel. Ou seja, onde o imóvel está localizado.

Qual o fato gerador do ITBI?

O fato gerador do ITBI é justamente a transmissão inter vivos (entre vivos) e onerosa (R$).

A lei estabelece que a transferência da propriedade entre vivos ocorre mediante registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, veja:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Por conta disso, a jurisprudência entende que cobrar o imposto antes do registro imobiliário contraria o ordenamento jurídico (Resp 253.364-DF).

Vale ressaltar que, o município escolhe quem é o responsável pelo pagamento do imposto. Em regra, a legislação municipal estabelece que quem deve pagar o imposto é o comprador do imóvel.

Isso porque, ele tem mais interesse no registro do bem, consequentemente, fica fácil realizar a cobrança do imposto.

Qual o valor do ITBI?

A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel. Ou seja, é o valor de mercado do imóvel por natureza ou acessão física.

Geralmente, este é o valor praticado pelas partes. Contudo, se as partes, por exemplo, estão realizando uma operação por valor abaixo do de mercado, por qualquer razão, o ITBI deve ser cobrado pelo valor venal.

Não importa se naquela circunstância o contrato foi realizado com valor inferior ao de mercado. O que vale, para fins de cálculo do tributo, é exatamente o valor venal.

Escritura Pública

Toda transação imobiliária acima de trinta salários-mínimos deve ser feita por meio de escritura pública. Ou seja, se você está adquirindo um imóvel com valor acima de trinta salários-mínimos, também vai precisar realizar a escritura pública do bem.

É o que dispõe o Código Civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

O documento é lavrado pelo Tabelionato de Notas e o valor da escritura pública vai variar de estado para estado.

Registro

Por fim, quando a escritura estiver pronta, o próximo passo, e talvez um dos mais importantes, é o registro do imóvel.

Afinal, você possivelmente já ouviu aquele famoso ditado: quem não registra não é dono.

Isso ocorre, pois, a propriedade do imóvel só é efetivamente transferida com o registro do bem.

Dessa forma, o registro é extremamente importante quando estamos tratando de compra e venda de imóveis. O valor do registro, assim como no caso da escritura pública, vai variar de acordo com cada localidade.

É muito importante ter pleno conhecimento dos gastos mencionados acima antes de realizar a compra de um imóvel, para que o seu sonho não se torne um verdadeiro pesadelo.